Author Archives: evaluari

Evaluarea pentru impozitare

 

Sistemul de impozitare a proprietatilor imobiliare va fi modificat substantial din 2016, odata cu intrarea in vigoare a noului Cod fiscal. Astfel, impozitul pe cladiri se va calcula in functie de destinatia cladirii, adica rezidentiala sau nerezidentiala, si nu in functie de detinatorul ei (persoana fizica sau persoana juridica), cum se intampla in prezent. Schimbarea modului de impozitare va duce la cresterea si de pana la zece ori a taxelor pentru persoanele fizice ale caror locuinte sunt folosite in scopuri comerciale si nu pentru locuit.

 

Pentru cladirile nerezidentiale, impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea unei cote cuprinse intre 0,2-1,3% (in functie de decizia consiliului local) asupra valorii:

  • 1. rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat in ultimii 5 ani anteriori anului de referinta;
  • 2. lucrarilor de constructii, in cazul cladirilor noi, construite in ultimii 5 ani anteriori anului de referinta;
  • 3. cladirilor care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, in cazul cladirilor dobandite in ultimii 5 ani.

Atentie! Daca valoarea cladirii nu poate fi calculata asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% si se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru cladiri rezidentiale.

Pentru cladirile nerezidentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice, utilizate pentru activitati din domeniul agricol, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a cladirii.

 

Pentru cladirile cu destinatie mixta, impozitul se va calcula prin insumarea impozitului pentru suprafata folosita in scop rezidential cu cel pentru suprafata in scop nerezidential.

Daca cele doua tipuri de suprafete nu pot fi evidentiate distinct, impozitul se va datora ca pentru cladiri:

  • 1. rezidentiale, daca este inregistrat un domiciliu fiscal si nu se desfasoara nicio activitate economica;
  • 2. nerezidentiale daca este inregistrat un domiciliu fiscal la care se desfasoara activitatea economica, iar cheltuielile cu utilitatile sunt inregistrate in sarcina persoanei care desfasoara activitatea economica.

 

Cum se va calcula impozitul pe cladirile detinute de firme?

Potrivit noilor reglementari, de la anul, pentru persoanele juridice, exact ca in cazul persoanelor fizice, cota impozitului pe cladiri va fi:

  • 1. intre 0,08%-0,2% pentru cladirile rezidentiale;
  • 2. intre 0,2-1,3% pentru cladirile nerezidentiale. In cazul cladirilor nerezidentiale folosite pentru activitati din domeniul agricol, impozitul pe cladiri se va calcula prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a cladirii.
  • insumarea impozitului calculat pentru suprafata folosita in scop rezidential cu cel pentru suprafata folosita in scop nerezidential, in cazul cladirilor cu destinatie mixta.

O alta noutate pe care o aduce actul normativ stabileste ca impozitul aplicat cladirilor care nu au fost reevaluate va scadea.

Astfel, reglementarile noului Cod fiscal prevad o cota de 5% pentru cladirile a caror valoare nu a fost actualizata in ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinta. Noua valoare este mult mai mica decat cea aplicabila in prezent, cuprinsa intre 10% si 20%.

 

Valoarea impozabila a cladirilor detinute de persoane juridice va fi valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se va datora impozitul si poate fi:

1. ultima valoare impozabila inregistrata in evidentele organului fiscal;

2. valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat;

3. valoarea finala a lucrarilor de constructii, in cazul cladirilor noi, construite in cursul anului fiscal anterior;

4. valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat, in cazul cladirilor care sunt finantate in baza unui contract de leasing financiar;

5. valoarea cladirilor care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, in cazul cladirilor dobandite in cursul anului fiscal anterior;

6. valoarea inscrisa in contabilitatea proprietarului cladirii și comunicata concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinta, dupa caz.
 

Foarte util pentru contribuabilii persoane fizice este de citit ghidul de aici.

 

Exemplu de calcul:

La nivelul Mun. Pitesti, Consiliul Local a stabilit o cota de impozitare de 0.2% pentru cladirile nerezindentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice.

De exemplu, pentru un spatiu comercial cu finisaje medii, in suprafata de 65 mp, la parterul uni bloc P+4 construit in anii 80, apartinand unei persoane fizice  exista doua posibilitati*:

 

  1. Proprietarul intocmeste si depune la primarie raport de evaluare pana la data de 31 martie 2016 din care rezulta ca valoarea acestuia este 100.000 lei (aproximativ 350 €/mp) impozitul de plata va fi: 0.2% x 100.000 = 200 lei /an

 

  1. Proprietarul nu depune raport de evaluare si impozitul se calculeaza conform normelor metodologie ce aplicare a Codului Fiscal cu o cota de 2% la valoarea de 1000 lei/mp desfasurat, impozitul de plata va fi: 65 mp x 1000 lei/mp x 2 % = 1.300 lei/an

 

Diferenta de impozit va fi asadar de 1.100 lei, de aproximativ 7 ori mai mare in cazul in care nu se depune raport de evaluare.

 

In unele cazuri (cladiri mai vechi, degradate, finisaje inferioare, etc.) aceasta diferenta poate ajunge si la de pana 10 -15 ori mai mare in cazul in care nu se intocmeste si nu se depune raport de evaluare.

 

Va reamintim ca acest raport trebuie intocmit doar de catre un evaluator autorizat, membru ANEVAR.

De asemenea, raportul trebuie inregistrat in Baza de Informatii Fiscale (BIF) primind astfel un numar unic de inregistrare si o recipisa care trebuie anexata la raport. Lipsa recipisei de inregistrare in BIF sau intocmirea lui de catre persoane care nu detin calitatea de evaluatori autorizati, membrii titulari (corporativi) ai ANEVAR, atrage dupa sine anularea raportului si raspunderea materiala a partilor.

 

* – calculele de mai sus sunt prezentate cu titul general si informativ, valoarea activului depizand de mai multi factori: varsta, dotari, finisaje, etc. si fiind stabilita doar in urma intocmirii efective a raprotului de evaluare.

 

Scopuri ale evaluarii

 

1. Vanzari – cumparari de proprietati imobiliare.Fuziuni sau schimburi de proprietati imobiliare
In conditiile unei evolutii economice stabile, valoarea de investitie pentru proprietatile imobiliare este apropiata de valoarea de piata. In cazul in care economia este in tranzitie,asa cum este cea din Romania, in ceea ce priveste piata imobiliara exista reale dezechilibre intre oferta si cerere. In aceste conditii, din perspectiva cumparatorului sau vanzatorului numai un specialist evaluator poate sa evidentieze atat punctele tari, cat si pe cele slabe ale unei proprietati imobiliare , venind astfel cu un suport material justificat in negocierile ce se poarta pentru schimbarea proprietarului. De altfel in alte tari, mai avansate din punct de vedere al pietei imobiliare, nimeni nu porneste demersurile de schimb, vanzare sau achizitionare ale unei proprietati imobiliare fara a apela mai intai la serviciile unui specialist evaluator.

 

2. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor
Subiectul in evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piata .
Bancile acorda credite in urma unor analize de risc iar aceste credite reprezinta un procent stabilit de ofiterul de credit din valoarea de piata a proprietatii imobiliare pusa garantie.
Evaluatorii agreati de banci au tendinta de a subevalua proprietatile imobiliare depuse drept garantie, fapt ce duce fie la dificultati in primirea creditul, fie la obtinerea unui credit mai mic decat cel solicitat.Acest lucru trebuie inteles prin prisma faptului ca in situatia in care trebuie recuperat creditul prin vanzarea proprietatii imobiliare cu care s-a garantat, banca risca o vanzare fortata, in timp limitat, pretul obtinut fiind de regula mai mic decat valoarea de piata a proprietatii imobiliare respective.
Din acest motiv este bine ca pe langa evaluatorul agreeat de banca clientul sa apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valorea de piata a proprietatii imobiliare, astfel incat in final clientul sa poata purta o negociere argumentata cu evaluatorul bancii si cu ofiterul de credit.

 

3. Pentru cei care emigreaza
Raportul de evaluare a proprietatilor imobiliare detinute de beneficiarul persoana fizica ce doreste sa emigreze, intocmit de un evaluator autorizat, este perfect valabil in fata autoritatilor tarii in care beneficiarul doreste sa emigreze, pentru a face dovada posibilitatilor financiare. Subiectul in evaluare in aceste cazuri este tot estimarea valorii de piata a proprietatilor imobiliare.

 

4. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru rezolvarea litigiilor
Justa compensare in caz de expropriere,cazuri de inselatorie dovedita a cumparatorului,evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietatii,partajari sunt cateva din situatiile in care se impune efectuarea unei evaluari.

 

5. Asigurari
Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstructie (costul de refacere integrala, identica, a proprietatii imobiliare dupa distrugere). Valoarea de despagubire presupune acordarea de compensatii in limita costurilor de reconstructie fara a fi preluate in aceste costuri imbunatatirile sau extinderile constructiei sau ale dotarilor.
Cel ce se asigura va obtine un procent din suma asigurata, datorita faptului ca in majoritatea cazurilor bunul nu se distruge in intregime, ci partial, situatie in care este necesar sa se faca o evaluare corecta, pornind de la costul de inlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri si calitate de manopera din care se scad toate deficientele si deprecierea cladirii).
Cel ce intentioneaza sa incheie o asigurare este bine sa aiba in vedere necesitatea de a introduce clauze suplimentare la incheierea politei,pentru ca in practica asiguratorilor, se foloseste valoarea de piata, care, in conditiile economiei noastre in tranzitie, este mai mica decat valoarea de reconstructie.

 

5. Impozitarea atat pentru persoanele juridice cat si pentru persoanele fizice

Noul Cod Fiscal valabil incepand cu anul 2016 face distinctie clara intre cladirile supuse impozitarii, urmatoarele categorii de proprietati avand nevoie de intocmirea unui raport de evaluare pentru a evita plata unor impozite majorate (mai multe detalii aici):

ART. 458 – Calculul impozitului pe clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice

(1) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 – 1,3% asupra valorii care poate fi:

a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință;

b) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;

c) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă.

(2) Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

(3) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.

(4) În cazul în care valoarea clădirii nu poate fi calculată conform prevederilor alin. (1), impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate conform art. 457.

 

ART. 459 – Calculul impozitului pe clădirile cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice

(1) În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial conform art. 457 cu impozitul determinat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, conform art. 458.

(2) În cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfăşoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457.

(3) Dacă suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi evidenţiate distinct, se aplică următoarele reguli:

a) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfăşoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457;

b) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfăşoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează conform prevederilor art. 458.

 

 ART. 460 – Calculul impozitului/taxei pe clădirile deţinute de persoanele juridice

(1) Pentru clădirile rezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.

(2) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% – 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii.

(3) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.

(4) În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor juridice, impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial conform alin. (1), cu impozitul calculat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, conform alin. (2) sau (3).

(5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul/taxa şi poate fi:

a) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal;

b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;

c) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior;

d) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior;

e) în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;

f) în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii şi comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz.

(6) Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință.

(7) Prevederile alin. (6) nu se aplică în cazul clădirilor care aparţin persoanelor faţă de care a fost pronunţată o hotărâre definitivă de declanşare a procedurii falimentului.

(8) În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri este 5%.

(9) În cazul în care proprietarul clădirii pentru care se datorează taxa pe clădiri nu a actualizat valoarea impozabilă în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, diferenţa de taxă faţă de cea stabilită conform alin. (1) sau (2), după caz, va fi datorată de proprietarul clădirii.

(10) Cota impozitului/taxei pe clădiri prevăzută la alin. (1) şi (2) se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

 

 

 

Ca atare se impune, atat pentru personele juridice cat si pentru cele fizice care detin in proprietate imobile cu destinatie nerezidentiala, evaluarea acestora pentru stabilirea unei cote de impozitare cat mai reduse.

 

Metode de evaluare

 

Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt:
O cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, In cazul valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor);
In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, In general, abordarile prin: comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vanzarea cea mai mare.

 

Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.

 

In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, evaluatorul trebuie sa ia In considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat, pentru a se asigura ca sunt identice cu cele asociate cu proprietatile comparabile. In caz contrar, sunt necesare corectii adecvate asupra vanzarilor proprietatilor luate ca baza de comparatie.
Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila si convingatoare numai In cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si In cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, Increderea In abordarea prin comparatia vanzarilor poate fi limitata atunci cand conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau In cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vandute.

 

In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).

Capitalizarea venitului ia In considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.
Deoarece investitorii urmaresc nivelul ratei rentabilitatii, ipotezele sau datele de intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate cu performanta unei proprietati alternative si a investitiilor financiare.

Capitalizarea venitului este aplicata Indeosebi pentru evaluarea proprietatii In totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor actionarilor sau partenerilor) a capitalului proprietatilor Inchiriate.

 

O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este Inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.
Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate In cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea In evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila In evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar. Evaluarile nebazate pe piata pot aplica abordari similare, Insa implica de obicei alte scopuri decat determinarea valorii de piata.

 

De exemplu:

O Intreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor cladiri cu costul unei cladiri propuse pentru o Intreprindere, constatand diferente In cazul proprietatii evaluate In contradictie cu piata libera. Aceasta aplicatie este specifica pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de piata.

Un proprietar de teren poate plati un pret suplimentar pentru o proprietate adiacenta. In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, pentru a determina pretul maxim pe care proprietarul este dispus sa Il plateasca pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o suma care poate depasi cu mult valoarea de piata. In unele tari, o astfel de estimare se numeste valoare pentru un cumparator special.

Un investitor poate aplica o rata de rentabilitate specifica acelui investitor, diferita de cea recunoscuta pe piata. In aplicarea abordarii prin capitalizarea venitului, pentru a determina pretul pe care acel investitor este dispus sa Il plateasca pentru o anumita investitie, bazata pe rata de rentabilitate anticipata a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investitie mai degraba decat la o valoare de piata.