1. Vanzari – cumparari de proprietati imobiliare.Fuziuni sau schimburi de proprietati imobiliare
In conditiile unei evolutii economice stabile, valoarea de investitie pentru proprietatile imobiliare este apropiata de valoarea de piata. In cazul in care economia este in tranzitie,asa cum este cea din Romania, in ceea ce priveste piata imobiliara exista reale dezechilibre intre oferta si cerere. In aceste conditii, din perspectiva cumparatorului sau vanzatorului numai un specialist evaluator poate sa evidentieze atat punctele tari, cat si pe cele slabe ale unei proprietati imobiliare , venind astfel cu un suport material justificat in negocierile ce se poarta pentru schimbarea proprietarului. De altfel in alte tari, mai avansate din punct de vedere al pietei imobiliare, nimeni nu porneste demersurile de schimb, vanzare sau achizitionare ale unei proprietati imobiliare fara a apela mai intai la serviciile unui specialist evaluator.
2. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor
Subiectul in evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piata .
Bancile acorda credite in urma unor analize de risc iar aceste credite reprezinta un procent stabilit de ofiterul de credit din valoarea de piata a proprietatii imobiliare pusa garantie.
Evaluatorii agreati de banci au tendinta de a subevalua proprietatile imobiliare depuse drept garantie, fapt ce duce fie la dificultati in primirea creditul, fie la obtinerea unui credit mai mic decat cel solicitat.Acest lucru trebuie inteles prin prisma faptului ca in situatia in care trebuie recuperat creditul prin vanzarea proprietatii imobiliare cu care s-a garantat, banca risca o vanzare fortata, in timp limitat, pretul obtinut fiind de regula mai mic decat valoarea de piata a proprietatii imobiliare respective.
Din acest motiv este bine ca pe langa evaluatorul agreeat de banca clientul sa apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valorea de piata a proprietatii imobiliare, astfel incat in final clientul sa poata purta o negociere argumentata cu evaluatorul bancii si cu ofiterul de credit.
3. Pentru cei care emigreaza
Raportul de evaluare a proprietatilor imobiliare detinute de beneficiarul persoana fizica ce doreste sa emigreze, intocmit de un evaluator autorizat, este perfect valabil in fata autoritatilor tarii in care beneficiarul doreste sa emigreze, pentru a face dovada posibilitatilor financiare. Subiectul in evaluare in aceste cazuri este tot estimarea valorii de piata a proprietatilor imobiliare.
4. Evaluarea proprietatilor imobiliare pentru rezolvarea litigiilor
Justa compensare in caz de expropriere,cazuri de inselatorie dovedita a cumparatorului,evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietatii,partajari sunt cateva din situatiile in care se impune efectuarea unei evaluari.
5. Asigurari
Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstructie (costul de refacere integrala, identica, a proprietatii imobiliare dupa distrugere). Valoarea de despagubire presupune acordarea de compensatii in limita costurilor de reconstructie fara a fi preluate in aceste costuri imbunatatirile sau extinderile constructiei sau ale dotarilor.
Cel ce se asigura va obtine un procent din suma asigurata, datorita faptului ca in majoritatea cazurilor bunul nu se distruge in intregime, ci partial, situatie in care este necesar sa se faca o evaluare corecta, pornind de la costul de inlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri si calitate de manopera din care se scad toate deficientele si deprecierea cladirii).
Cel ce intentioneaza sa incheie o asigurare este bine sa aiba in vedere necesitatea de a introduce clauze suplimentare la incheierea politei,pentru ca in practica asiguratorilor, se foloseste valoarea de piata, care, in conditiile economiei noastre in tranzitie, este mai mica decat valoarea de reconstructie.
5. Impozitarea atat pentru persoanele juridice cat si pentru persoanele fizice
Noul Cod Fiscal valabil incepand cu anul 2016 face distinctie clara intre cladirile supuse impozitarii, urmatoarele categorii de proprietati avand nevoie de intocmirea unui raport de evaluare pentru a evita plata unor impozite majorate (mai multe detalii aici):
ART. 458 – Calculul impozitului pe clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice
(1) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 – 1,3% asupra valorii care poate fi:
a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință;
b) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;
c) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă.
(2) Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.
(3) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.
(4) În cazul în care valoarea clădirii nu poate fi calculată conform prevederilor alin. (1), impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate conform art. 457.
ART. 459 – Calculul impozitului pe clădirile cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice
(1) În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial conform art. 457 cu impozitul determinat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, conform art. 458.
(2) În cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfăşoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457.
(3) Dacă suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi evidenţiate distinct, se aplică următoarele reguli:
a) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfăşoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457;
b) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfăşoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează conform prevederilor art. 458.
ART. 460 – Calculul impozitului/taxei pe clădirile deţinute de persoanele juridice
(1) Pentru clădirile rezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.
(2) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% – 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii.
(3) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.
(4) În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor juridice, impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial conform alin. (1), cu impozitul calculat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, conform alin. (2) sau (3).
(5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul/taxa şi poate fi:
a) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal;
b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
c) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior;
d) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior;
e) în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
f) în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii şi comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz.
(6) Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință.
(7) Prevederile alin. (6) nu se aplică în cazul clădirilor care aparţin persoanelor faţă de care a fost pronunţată o hotărâre definitivă de declanşare a procedurii falimentului.
(8) În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri este 5%.
(9) În cazul în care proprietarul clădirii pentru care se datorează taxa pe clădiri nu a actualizat valoarea impozabilă în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, diferenţa de taxă faţă de cea stabilită conform alin. (1) sau (2), după caz, va fi datorată de proprietarul clădirii.
(10) Cota impozitului/taxei pe clădiri prevăzută la alin. (1) şi (2) se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.
Ca atare se impune, atat pentru personele juridice cat si pentru cele fizice care detin in proprietate imobile cu destinatie nerezidentiala, evaluarea acestora pentru stabilirea unei cote de impozitare cat mai reduse.